1992-03-26 第123回国会 参議院 大蔵委員会 第3号
○赤桐操君 それから、私は、あと時間がないので二つだけ申し上げておきたいと思いますが、一つは、今お話があったとおり、約十万坪の土地が団地になる場合においては五万坪は公共的なものになってしまう、本当の有効宅地面積は五万坪、大ざっぱに言えばそういうことになると思うんです。
○赤桐操君 それから、私は、あと時間がないので二つだけ申し上げておきたいと思いますが、一つは、今お話があったとおり、約十万坪の土地が団地になる場合においては五万坪は公共的なものになってしまう、本当の有効宅地面積は五万坪、大ざっぱに言えばそういうことになると思うんです。
○赤桐操君 建設省の方に伺いたいと思うんですが、今団地をつくるときに、関連公共あるいは公共用地というのは、有効宅地面積との比較でどのくらいになっていますか、平均にして。
○赤桐操君 そうしますと、有効宅地面積が五五％で、四五％が公共的な関連施設用地、こうしたものになるということでありますが、結局、造成ができ上がって一つの団地が完成するというと、その場合における譲渡価格の場合になりますが、これはこの有効宅地面積の中に有効宅地の価額と合わせて関連公共費が全部加算される、それが要するに売価になる、こういうように理解してよろしいですね。
有効宅地面積は半分以下で公共負担分が半分以上なんですから、素地でもって倍になっているわけですから、そこへいろんなものが全部重なっていくわけだから大変な相場になっちゃう、二十万になっちゃったわけですから。これをそれじゃ、ここで出ているところの、鑑定士が言うところの開発負担金と称するものを一項取ったと仮定しますとこれは半分になっちゃうんです。
それで有効宅地面積というのが大体半分以下になっている。四六％から八％くらい、よくいって五〇％、大体そういうことですね。五〇％以内ということになっているようであります。そうすると、五〇％ないしは五〇％を超えるものが公的負担分ということになってくるわけですね。
したがって有効宅地面積というのは大体もう半分しかない、こういうように私は認識しているんですがね。
○赤桐操君 団地のいわゆる公共負担分、こうしたものの占める割合というのは、これは今お話があったような数字になるのかどうか、ちょっと私の認識と違いますが、大体大規模団地の造成というのは、もう一度伺いますけれども、有効宅地面積の比率はどの程度になっているんですか、逆に伺いますが。
しかも公共関連負担が六〇％ということになったんでは、四〇％しか有効宅地面積のないところへ全部かかってくることになる。私はこんな行政はないと思うし、こんな政策はないと思う。諸外国でこんなばかな政策をやっているところはどこにも私はないと思うんです。この点総理、篤とひとつお考えをいただきたいと思うんです。
だから本当の有効宅地面積の実際の価格というものは半分以下なんですよ、造成されたものが。 したがって、この関連公共部門の費用について大体いろいろ積み上げがなされてきて、約一千億程度のものが現在あるようでありますが、これはもうとても焼け石に水でありまして、もっと本格的な対策をとる。
○赤桐操君 いずれにしても、これは私の方でも、これに対する公共負担分とそれから金利、あるいは有効宅地面積、こうした問題についての生産原価について提出を前回の委員会でお願いしておいたんですが、なかなか大変のようでありますが、事務当局の方で御努力を願って、私の方の要望に沿って資料をつくっていただくように、重ねてひとつお願いをしておきたいと思います。
○赤桐操君 いずれにしても、私はこれだけ膨大なもの、しかも区画整理事業というのは国の補助も出ておるわけでありますし、そういう形でつくり上げられたもの、しかも、宅造の有効宅地面積にしましても一般の開発とは異なる優遇された状態が行われておるわけであって、その辺のところを考えたときには、いまのこのような状態で放置さるべきものではないと私は考えております。
○政府委員（山岡一男君） 農住組合の行う事業によりまして供給される宅地の地区面積に対します有効宅地面積率というのは、地区全体の面積からいまおっしゃいました公共用地の面積、それから一団の営農地の面積等を控除することによって出てくるということになります。あくまで農住組合におきます事業の施行につきましては、地区によってかなりの開きがあろうかと思います。
それから一区画当たりの有効宅地面積の平均は、東京地区では六十八・七平米、大阪地区では六十五・九平米、きわめて小さくなっております。その土地の上に延べ床面積、東京地区では六十四・三平米、大阪地区では六十八・三平米といった建物が建築されておりまして、この結果、有効宅地面積当たりの容積率は、東京地区では一〇一・三％、大阪地区では一〇八・三％というような状況になってございます。
しかし、土地の有効宅地面積の本当の値段は何だと言ったら、私はそういうものが入らないものが本当の値段ではないのか。関連公共公益費というものは本来は社会的に負担さるべきものだ。それがいまの段階においては受益者負担というわが国の方式によって、やむを得ず受益者が負担をしているというだけのことであって、本質的にはそういうものが算入さるべきものではない。これは当然取り除かれるべきものではないのか。
それによりますと、開発面積と平均区画面積でございますけれども、一区画当たりの有効宅地面積の平均が東京地区では六十八・七平方メートル、大阪地区では六十五・九平方メートルときわめて小さいということでございました。その上に、延べ床面積で東京地区では六十四・三平方メートル、大阪地区では六十八・三平方メートルの建物が建築されておりました。
○赤桐操君 それは、それぞれのランク別の全国の平均だと思いますけれども、したがって、地域によっては有効宅地面積は五〇％を割る場合がしばしばあるんですよ。そういう実態だと思うんです。こういう状況から見ますと、これは大変な実は負担のアンバランスが出てきている。
大体五〇％、有効宅地面積は四七、八％ぐらいが現状だろうと思います。だからほとんどそれで金を食ってしまう。したがって、これを何らかの形で置きかえる以外ない。それをどうするか、ここに私は新しい公共投資の対象が出てきていると思うのです。なるほど本四架橋も一つの大きな問題でしょう。あるいは新幹線、こうしたものもそれぞれの時代において役割りを果たしてきたと思うのです。
ですから、住宅になった有効宅地面積はわずかに五三％であります。これが一戸建て住宅を中心とした団地であります。ですから、半分は公共負担分、公益負担分、こういうようになっているということを私はひとつ明らかにしたいと思う。
それからさらに、関連公共施設の問題ですが、いま有効宅地面積は恐らく五〇％を割っているか、ないしは六〇％ぐらいでしょう、公団の場合は。それほど実はいわゆる関連公共の部分に宅地そのものも取られているわけであります、土地も取られているわけであります。
具体的なもので、私のところの千葉県の村上団地の例でお尋ねしたいと思いますが、まずひとつ、この団地の総面積、それから管理開始下におけるところの有効宅地面積と公共部分の面積を、それぞれひとつお示し願いたいと思います。
○赤桐操君 重ねて私は、くどいようですが、申し上げておきたいと思うのですが、いまの新都市計画法によって、団地が造成されるときには大体有効宅地面積は半分なんですよ、あとは公共負担分です。この公共負担分の一切が有効宅地面積の中にかぶせられるわけです。これが個人の実は買わされる原価なんですね。